달라지는 부동산제도 총정리

 

 

2018년에는 문재인 정부가 내놓은 대출규제, 분양 시장 관련규제, 재건축 등의 다양한 관련 규제가 시행되고 있습니다.

부동산제도는 한번 바뀔 때마다 여러가지 문제와 혼란을 가져다 줍니다.

연초부터 시행된 제도부터 앞으로 시행을 준비하고 있는 부동산제도에 대해 총정리해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

우선 1월에 시행된 제도는 재건축 초과이익환수제, 분양권 전매 양도세 강화, 신DTI 도입 시행, 오피스텔 전매 제한 기간 강화 총 4가지 입니다.

 

 

1. 재건축 초과이익 환수제

 

재건축 초과이익 환수제는 기존에 없었던 제도를 만들어 시행하는 것이 아니라 제도를 부활시킨 것입니다.

2008년 재건축 초과이익환수에 관한 법률이 제정된 이후 수차례 적용을 유예하면서 유명무실하다고도 볼 수 있던 제도를 올해부터 적용합니다.

재건축 아파트에 투자를 계획하고 있다면 반드시 관심을 가져야 하는 제도입니다.

 

재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정 부분을 환수하는 제도로 준공 시점 집값에서 사업을 개시하는 시점의 집값과 시세 상승분, 개발 비용 등을 고려하여 이익금을 산정하고 조합원 1인당 평균 개발 이익이 3000만원을 초과하면 최대 50%까지 부담금을 환수하는 방법으로 과세가 되는 강력한 규제로 재건축 사업자체가 중단되거나 연기가 될 정도의 파워를 가지고 있습니다.

 

 

2. 분양권 전매 양도세 강화

 

2017년 12월 31일까지는 양도세를 1년 미만 보유시 양도소득 X 50% , 1년에서 2년 보유시 양도소득 X 40%, 2년 이상 보유시 기본세율 6%에서 40%를 적용했었습니다.

2018년부터는 전국 40개 조정대상지역에만 적용하고 그 외 지역은 17년과 같은 세율유지, 조합원입주권은 해당사항이 없다는 전제로 양도소득 X 50%로 일괄적용합니다.

2017년 기준 1억 5천만원 초과 3억원 이하, 3억원 초과 5억원 이하, 5억원 초과로 과세구간을 설정해 각각 38%와 42%의 세율로 부과했던 종합소득세를 과세구간을 더욱 세분화해서 적용하고 있습니다.

 

 

3. 신 DTI 도입 시행

 

DTI란 총부채상환비율을 말합니다.

총부채상환비율이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준입니다.

대출채권의 원리금 상환은 1차적으로 차주의 소득에 의해 이루어져야하기 때문에 금융기관은 주택담보대출을 취급할 때 차주의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려하게 됩니다.

산정은 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액 / 연소득 으로 합니다.

 

올해 주택을 구입하려고 계획중이시라면 반드시 사전에 확인해야 합니다.

기존의 DTI 산정방식보다 대출자의 가계 부채를 포괄적으로 반영하게됨으로 대출한도가 축소되었다고 볼 수 있습니다.

그리고 다주택자는 두 번째 신규 주택담도대출시에 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하기 때문에 원금과 이자상환에 종전보다 부담이 생기게 되었습니다.

 

 

4. 오피스텔 전매 제한 기간 강화

 

종전에는 최조 분양권자가 분양금액의 10%를 지불하고 프리미엄을 붙여 이윤을 남기는 방식으로 분양권 전매가 이루어졌지만, 전매제한 기간 강화 시행 이후에는 최소 보유기간이 6개월 또는 최대 1년이상 잔금을 모두 치루어야 소유권이전등기가 가능하도록 변경되었습니다.

투기우려와 주택의 수금상황을 안정시킬려는 목적으로 시행된 정책인데 오피스텔이나 상가의 경우 분양권 전매제한 대상에서 제외되어있었기 때문에 수익형 오피스텔 그리고 역세권 및 중심지역의 오피스텔 분양에 투자자들이 많이 몰려들었습니다.

그러나 최근 투기과열지구를 지정해 오피스텔도 분양권 전매 제한을 실시하면서 많은 변동이 발생하고 있습니다.

 

 

3월과 4월 그리고 부동산 임대업 여신심사강화, 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제가 시행될 예정입니다.

 

 

5. 부동산 임대업 여신심사강화

 

3월부터 부동산 임대업자의 대출 심사가 대폭 강화됩니다.

부동산 임대사업을 구상중인 분들이라면 당연히 RTI를 확인해볼 필요가 있습니다.

RTI 산출방식은 연임대소득 / 연이자비용입니다.

연간 임대소득 대비 이자 비용을 토대로 산출한 RTI(임대업 이자상환비율)을 적용해 대출심사를 진행하게되면서 전보다 대출 한도가 상당부분 제한됩니다.

주택임대업 RTI는 1.25, 비주택임대업 RTI는 1.5로 임대소득이 대출이자보다 주택임대업의 경우 최고 1.25배, 비주택인 상가, 오피스텔의 경우는 최고 1.5배이상 높아야 대출이 가능합니다.

단, 1억원 이하의 소액대출, 상속 등과 같은 불가피한 채무인수의 경우나 중도금 대출은 RTI 심사대상에서 제외됩니다.

 

 

6. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제

 

4월부터 다주택자의 양도세 부담이 커지게 됩니다.

청약조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율이 붙게됩니다.

양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%인점을 감안하면 3주택자에게는 최고 60%까지의 세율을 적용되게 됩니다.

 

장기보유특별공제 배제는 1세대 2주택, 1세대가 주택과 조합원입주권을 1개씩 보유한 경우 해당주택(법령에 정하는 장기임대주택 등은 제외), 1세대 3주택이상에 해당하는 주택, 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당주택(법령에 정하는 장기임대주택 등은 제외) 의 경우가 해당됩니다.

위의 사항은 조정대상지역만 적용되는 내용이므로 조정대상지역이 아닌 지역은 장기보유특별공제를 계속 적용 받을 수 있습니다.

그리고 2019년부터는 장기보유특별공제의 공제율이 변경될 예정입니다.